昨天，央行公布了新一轮MLF和逆回购的操作情况，1年期和5年期双双下调10个基点。
大家也都知道，15号公布的MLF中标利率是20号LPR利率下调与否的锚点。
很多人搞半天也没理解MLF到底是个啥。
简单理解一下，MLF是央行提供中期基础货币的货币政策工具。
你可以理解央行相当于货币的厂家，商业银行相当于批发零售商，而最终的贷款者相当于是终端顾客。
厂家降低批发价，批发商的进货成本降低，零售降价就有空间，终端顾客就会得到更便宜的货。
所以MLF降息，就会最终影响到LPR利率的下调，保守估计是5个基点，激进点有机会10个基点。
如此一来，当前的5年期LPR利率就会变成4.35%-4.4%，叠加此前首套可下调20个BP的优惠空间，最低4.15%-4.20%！
大家买房的利率再次大大降低了！
这可是好事啊。
但，转念一想，一边是一降再降的房贷利率，一边却是此前动辄6%以上的存量利率，巨大的利率差之下，这会不会加快还贷潮的来临？
事实上，提前还贷人早就越来越多了。
这个月初，交通银行发布通知，对于提前还款补偿金比例为提前还款本金金额的1%，虽然这个通知随后被撤销，但不难理解背后的原因。
因为提前还贷的人太多了，商业银行一部分的利润来源就是放贷出去的利息成本。
加上今年开始央行放大水，钱全都扎堆在商业银行身上，都想赶紧把钱放出去，谁还想把钱收回来。
最近大家应该深有感触才对，收到不少短信、电话，都是想千方百计把钱借给你的银行。
所以交通银行才整了个提前还款补偿金，来“劝退”那些想提前还款的人。
今年开始，提前还房贷都成为全国人民的热议话题。
不少城市的网友还说现在提前还贷还要排队预约，借钱不用排队，但还钱要，确实有点扯。
但存在即合理，大家开始排队去提前还贷，一定有其存在的合理性。
以前家里闲钱多数都存在理财产品中，还有5%以上的收益，结果今年稳健的理财产品利率在下降，收益远远低于房贷利息，股市、基金又亏钱。
打开支付宝一看，利率只有1.5%，能干点啥，买啥亏啥，不如赶紧还贷，降低负债杠杆。
这是多数人的普遍心理，真实又合理。
另外一部分人想提前还贷，更直接的原因：之前的房贷利率真的太高了，和现在比起来根本“不划算”。
前几年买房的人，房贷利率基本在5-6%，多数5.5%以上。
选择等额本息还款30年，利息成本甚至高于本金的总额， 更有甚者之前6.2%的利率和现在4.45%的利率，怎么看自己怎么像个冤大头。
怪不得有人自嘲说，没想到自己活到现在，经历的第一次人生巅峰，就是房贷利率6.2%。
以5.85%的房贷利率，30年等额本息，现在降低为4.45%，降低140个基点，200万的贷款额度每月月供就减少1725元，30年就少了62.1万的利息，这个钱对于普通家庭来说真不少。
这么一算，每个月多还那么多利息，搁谁谁心理不堵啊，所以房贷利率高位站岗的人，想提前还贷很正常。
钱放手里也没有更好的理财去向，存款利息又低，不如早点还钱，起码心理压力减少一点。
第三点，是大家对房价上涨的预期被击碎了。
过去普通老百姓的观念就是房贷能贷多少贷多少，少一分都不行，能贷多久贷多久，贷足30年就不会选择29年。
这些背后的道理很简单，因为房贷是普通老百姓从银行贷到的时间最长，利息最少的贷款。
这句话是正确的，但得放在今年以前去看，因为相比银行的利息来看，过去房价上涨带来的利润远比利息多得多。
但今年，大家已经被悲观情绪包围了，房价能不能像过去那样涨呢？不确定了。
就算房价还能涨，房价上涨的部分能覆盖掉银行的利息吗？也不确定了。
涨不涨，不知道，涨多少，不知道。
一切不确定之后，大多数人宁愿掌握当前确定性，提前还房贷，减少房产持有的成本。
第四点，也是大家共同感触颇深的一点，经济环境差了。
这几年全球的经济环境都不好，疫情的管控还在持续，大国之间的局势也不明朗。
大多数人意识到了安全性问题，为了让生活有保障，普通人会降低负债，缩减开支，增加存款。
以上，属于提前还贷潮中的一股，另外一股，其实是来自于卖房还款，再转换贷款模式。
很多人提前还贷，可能只是为了转换成利率更低的经营贷和抵押贷。现在很多城市的JYD和DYD的利率比房贷利率低得多。
如果能转换成功，每个月省下不少利息，这笔账大家都会算。
还有另外一部分人，就是想在低迷期做置换，把贷款还了房子卖了，做改善置换，同时还能享受到较低的房贷利率。
总之，这次汹涌的还贷潮，各有各的担忧，也各有各的算盘，房贷利率是一笔经济账，各家有各家的小心思。
但还贷的人如果太多，对银行可不是好事，所以才有交通银行闹的那一出。
但转念一想，或许能倒逼银行做出退让，把存款贷款的利率也打打折，或许能真正减少提前还贷的人。
最后，我简单说说到底要不要提前还贷这件事。
其实这个千人千面，大家情况各不相同，对承受压力的程度不一样，所以很难一概而论，我只能宏观上给大家一些建议。
1、如果你还贷年限已经超过10年，我个人认为暂时不用提前还，毕竟10年前的房贷利率其实还不算太高，加上已经还了10年了，房价涨了，其实压力没那么大了。
2、如果你刚好卡在5.5-6%利率上车，且贷款年限只有5-6年，手头上又确实有一笔闲钱，短期2-3年内没有再度投资的机会，可以考虑还一部分，降低持有成本。
3、如果你对风险的承担能力足够强，利率在5%-5.5%区间，手头资金不少，想再度做投资的，如果标的是对的，我建议可以不用还，进一步换房、投资都需要钱。
第二个，就是等待LPR利率的下调了，我开头说了这个月22号LPR利率下调是大概率，所以明年1月份存量贷款的利率也会有所下调，和现在利率比起来不多，但多少是个心理安慰。
最后的最后，其实我发现当前的市场，不是大家没钱，没钱就不会想着提前还贷。
也不是没有需求，因为住房身上捆绑的教育、医疗没变，而我们对美好居住生活的需求是没有变化的。
